Перевод деловых документов

пошаговая инструкция и возможные препятствия

С каждым годом на рынке недвижимости растет спрос на апартаменты. В сравнении с квартирой их можно купить на более выгодных условиях, а потом перевести в статус жилого помещения. О том, как это сделать и с какими трудностями столкнется собственник, расскажем в статье.

Что такое апартаменты и зачем их переводить в жилой фонд

На сегодняшний день правовой статус понятия «апартаменты» в России не определен. Правительство планирует ликвидировать законодательные пробелы в течение 2020 года, а до тех пор юристы, застройщики и собственники руководствуются теми нормами, которые есть.

Согласно действующим положениям, апартаменты попадают под категорию комфортного гостиничного номера. Но на практике их давно используют в качестве жилплощади, продают и покупают, можно сказать, что они конкурируют на рынке с квартирами.

Все больше людей покупают апартаменты, чтобы потом перевести их в жилое помещение

Привлекательность апарт-недвижимости в том, что ее можно купить на 15-20% дешевле аналогичного по площади жилья. Дома обычно возводят в уже обустроенных районах с развитой инфраструктурой, а на первых этажах размещают бытовые службы: сервисы по доставке продуктов, прачечную и клининг. Можно жить, несмотря на нежилой статус помещения.

Но именно принадлежность апартаментов к нежилому фонду влечет ряд ограничений. Размер коммунальных платежей и налога на имущество выше, чем при владении квартирой, собственник не может получить постоянную регистрацию и налоговый вычет за покупку. Чтобы устранить неудобства, подают документы на перевод апартаментов в статус жилого объекта.

Как перевести апартаменты в жилой фонд: варианты решений

Теоретически, нет никаких препятствий, чтобы помещение стало квартирой. Подробно процесс описан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако в реальности применить нормы права не так просто.

Что нужно, чтобы апартаменты стали квартирой: общий алгоритм действий

Чтобы в помещении можно было жить на законных основаниях, должны быть выполнены 3 условия:

Недвижимость оформлена в собственность У нее нет обременения в виде ипотеки, арендного договора, ареста или притязания третьих лиц Нежилой объект отвечает требованиям, которые предъявляют к жилому. Стандарты перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Апартаменты должны соответствовать требованиям к жилому помещению

Если все пункты соблюдены, процедура перевода выглядит следующим образом:

Шаг 1. Подача документов

Собственник направляет заявление в органы местного самоуправления. В Санкт-Петербурге обращаются в Администрацию района, в Москве — в Департамент городского имущества. Форму заявления можно посмотреть на сайте МФЦ.

Также заявитель должен предоставить:

Подлинник или нотариально заверенную копию документа о праве собственности План помещения с описанием или технический паспорт Поэтажный план дома, в котором находится объект

Документы направляют лично или через многофункциональный центр. В обоих случаях собственнику должны выдать расписку о приеме заявления.

Шаг 2. Оценка недвижимости

В течение 45 календарных дней Администрация, Департамент или другой орган, осуществляющий перевод, создает комиссию для оценки апарт-недвижимости. Эксперты определяют, соответствуют ли объект требованиям к жилому помещению.

Именно на этом этапе собственника ждут неприятные сюрпризы:

В помещении не соблюдены нормы СанПиН: плохие шумоизоляция и вентиляция, нарушены показатели инсоляции, то есть проникает недостаточно солнечного света, в комнате или на кухне нет окон и т. д. Это не значит, что застройщик не соблюдал строительные нормы: он изначально ориентировался на стандарты для нежилых объектов, а не для квартир. В законодательстве некоторые требования прописаны размыто. Например, указано, что минимальная площадь комнат должна быть такой, чтобы в ней поместилась необходимая для жизни мебель. С нашей точки зрения, это неоднозначный критерий. Для кого-то достаточно в спальне кровати и тумбы, а другим для эргономики пространства нужен широкий двухметровый шкаф.

Мы привели один пример, но неопределенных пунктов в Постановлении много, поэтому большую роль при оценке апартаментов играет субъективный фактор. Члены комиссии часто принимают решение на основе личных убеждений. При этом эксперты не торопятся идти навстречу собственнику, ведь они берут ответственность за здоровье и благополучие будущих жильцов. Если есть сомнения, они, скорее всего, откажут.

Эксперты должны подтвердить, что апартаменты соответствуют стандартам квартиры

Шаг 3. Решение о переводе апартаментов в жилой фонд

На основе заключения экспертов уполномоченный орган решает удовлетворить заявление или отказать заявителю. В течение 3 рабочих дней после решения собственнику высылают либо распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое, либо уведомление об отказе. В последнем случае решение можно обжаловать в суде.

Главная причина отказа — несоответствие апартамента требованиям к жилому фонду. Иногда, чтобы устранить отклонения, достаточно сделать небольшой ремонт, например, усилить звукоизоляцию с помощью специальных стройматериалов. Но чаще нужно переустройство помещения. Как это сделать расскажем ниже.

Перепланировка и перевод апартаментов в статус квартиры

Любые изменения конфигурации жилья требуют согласования с тем же органом, который переводит помещение из одного статуса в другой. Для этого нужно:

Обратиться в лицензированную компанию, чтобы специалисты разработали проект перепланировки Направить в Администрацию или Департамент паспорт, заявление на перепланировку, свидетельство о собственности, проект изменений, техпаспорт помещения и план этажей В течение 45 дней заявление рассматривают и выносят решение о перепланировке. Если оно положительное, можно приступать к работе, если нет — обратиться в суд или заказывать другой проект. Но нельзя гарантировать, что любое апарт-помещение можно переделать под стандарты квартиры. Если для этого потребуется модификация несущих конструкций, перепланировка невозможна.

После окончания ремонта нужно получить новый техпаспорт в БТИ и заново направить пакет документов для изменения статуса объекта.

Чтобы апартаменты соответствовали требованиям к квартире часто приходится делать перепланировку

Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение

Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.

Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.

При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.

Девелоперы возводят апарт-комплексы с перспективой их перевода в жилой фонд

Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение

Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:

Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽. План перепланировки — от 30 000₽

Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.

При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.

Профильный комитет Госдумы не видит острой необходимости в переводе апартаментов в жилье

2 февраля, 13:15

МОСКВА, 2 февраля. /ТАСС/. Острая необходимость, которая бы требовала немедленно перевести апартаменты в жилье, сегодня отсутствует. Более того, такой вид недвижимости не планируется приравнивать к квартирам, сообщил в среду председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов на конференции «Девелопмент новой волны».

Читайте также

Прописка, поликлиника и садик: что даст амнистия апартаментов в России

«Необходимости сегодня немедленного перевода всех апартаментов в жилье нет. Есть необходимость принятия решения, чтобы все, что строилось с завтрашнего дня, строилось по четким, понятным правилам», — сказал Пахомов.

Он подчеркнул, что по поручению президента необходимо определить правовой статус апартаментов, «а не создать скрытые механизмы для узаконивания того, что для жилья было изначально не предусмотрено». «Я фиксирую, что никогда власть не говорила о том, что так называемые строящиеся апартаменты могут быть переведены в жилье. Об этом говорят те люди, которые это продают», — отметил депутат.

Недостатки законопроекта

Пахомов напомнил, что в Госдуме находится законопроект, который предлагает ввести понятие многофункционального здания, состоящего из нежилых и жилых помещений, расположенного вне границ жилой застройки, однако документ до сих пор не был рассмотрен в первом чтении. По словам главы думского комитета, проблема, в частности, возникала с формулировкой многофункционального здания. «Росреестр на протяжении последних двадцати лет зарегистрировал существенное количество зданий с таким названием, которые точно этим не являются в нашей формулировке», — пояснил он.

Депутат также добавил, что законопроект предполагает строительство многофункционального здания и последующий перевод апартаментов внутри него в квартиры. «Зачем? Давайте строить сразу квартиры, давайте разрешим тогда в административно-деловых зонах просто жилье», — предложил Пахомов.

Еще одну проблему он видит в норме законопроекта о наделении регионов правом самим переводить апартаменты в жилой фонд. «Но мы понимаем, что, дав такое право, мы просто откроем ящик Пандоры. В Москве будут десятки тысяч судебных исков к мэрии с требованием перевести их в жилье, это парализует все, что есть», — сказал председатель думского комитета. Кроме того, с приданием апартаментам жилого статуса появится проблема с их обеспечением социальной инфраструктурой, добавил он.

Варианты регулирования

Как уточнил депутат, парламентарии ищут вариант, который позволит строить больше апартаментов в тех местах, где невозможно строить жилье, однако «с четким пониманием, что никогда это не будет квартирой». «Жить будет можно, но квартирой это никогда не будет. Такой пока наш принцип», — заключил Пахомов.

Группа сенаторов и депутатов в апреле 2021 года внесла в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов как нового вида недвижимости. Так, предлагается ввести понятие «многофункциональные здания», то есть здания, состоящие из нежилых и жилых помещений, расположенные вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. Законопроект дает право собственникам апартаментов зарегистрироваться в них после перевода помещения в жилое. Однако законопроект не распространяется на уже построенные здания с апартаментами.

В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости. Из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию, а вопросы регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и коммунальных проблем в таких домах не подпадают под контроль Госжилинспекции. Еще одна проблема апартаментов — они не обеспечены социальной инфраструктурой. 

Теги:

Россия

Как планировать, если вы рассматриваете возможность передачи квартиры

По

Рон Лешновер

Рон Лешноуэр

Рон Лешновер — лицензированный адвокат по недвижимости и автор двух книг о жилье. Более пяти лет он публиковал в The Spruce статьи о недвижимости, жизни в квартирах и многом другом. Он также появлялся во многих других публикациях, включая The New York Times, Realtor.com и Landlord Law Report.

Узнайте больше о The Spruce’s
Редакционный процесс

Обновлено 11.05.21

Ель / Almar Creative

Если потребности в вашей квартире изменились, но вы довольны своим домом и районом, то переезд в другую квартиру в вашем доме может стать для вас идеальным решением.

Причины передачи квартир

Вы можете захотеть переехать в другую квартиру в вашем доме, если:

• Размер вашей семьи изменится. Вы можете перерасти свою квартиру и нуждаться в еще одной спальне или еще одной ванной. Например, несколько лет назад ваша квартира с одной спальней могла быть идеальной, но теперь, когда в вашей семье появилось двое детей, вам нужно больше места. Или вы можете оказаться в ситуации, когда вам больше не нужно все пространство, которое у вас есть. Это может произойти, если у вас есть дети, которые стали взрослыми и переезжают в собственное жилье, или соседи по комнате, которые съехали.
• Ваше финансовое положение изменится. Вы можете получить повышение и решить, что хотите использовать свой дополнительный заработок, чтобы жить в более просторных землянках. Или, возможно, вам придется сэкономить деньги, перейдя в квартиру меньшего размера, чтобы вы могли платить более низкую арендную плату.

Важные соображения по передаче квартиры

Если вы обнаружите, что идеальная квартира находится наверху или в коридоре, имейте в виду следующие моменты, прежде чем приступить к смене квартиры:

• Сообщите домовладельцу, что вы заинтересованы в переводе. Узнайте процедуру и что требуется. Например, подпишете ли вы новый договор аренды или внесете изменения в текущий? Вам нужно пройти новый этап проверки арендаторов? Если он у вас есть, нужно ли менять назначенное парковочное место? Будете ли вы платить больше в качестве страхового депозита или вам будет необходимо частичное возмещение?
• Запишитесь в лист ожидания. Если нет подходящей квартиры, отвечающей вашим требованиям, узнайте, можно ли вас добавить в лист ожидания. Спросите оценку времени. Подтвердите, что список ожидания — это просто список, то есть он не требует депозита и не является обязательным, если вы позже передумаете.
• Периодическая регистрация. Неплохо время от времени звонить в администрацию, просто чтобы убедиться, что вы каким-то образом не были исключены из списка. Вы должны воспользоваться возможностью, чтобы узнать об ожидании и сообщить человеку, что вы все еще заинтересованы.
• Спланируйте свой ход соответствующим образом. Не недооценивайте время, усилия или расходы, связанные с переводом в другую квартиру в здании. Поскольку вы будете передвигаться по своему зданию, хорошая новость заключается в том, что вам не понадобится грузовик для перевозки, что принесет существенную экономию. Однако, в зависимости от мебели и других громоздких предметов, которыми вы можете владеть, вам все равно может понадобиться нанять профессиональных грузчиков.
• Начинайте перевозить свои вещи как можно скорее. Если новая квартира свободна, спросите у своего арендодателя, можете ли вы начать перевозку своих вещей в новую квартиру до официального начала аренды. Хотя это обычно не происходит с новыми арендаторами, ваш арендодатель может позволить вам это сделать, поскольку вы уже являетесь арендатором здания. Если вы начнете привозить вещи до начала аренды, вам понадобится ключ, а также гарантия того, что ваши вещи будут в безопасности. Например, вы захотите узнать, будут ли подрядчики выполнять работы (например, покраску) в вашей новой квартире, и убедиться, что они знают, что нельзя оставлять дверь открытой во время перерыва.
• Ожидайте отмены и настройки новых учетных записей утилит. Даже если вы переезжаете в соседнюю квартиру, имейте в виду, что вам все равно нужно будет настроить новые учетные записи, как если бы вы переехали на несколько кварталов дальше. Это может показаться болезненным, но, к сожалению, в этом отношении при передаче квартир нет легких путей.
• Уведомить других об изменении адреса. Это может быть всего одна буква или цифра, но если вы переедете, у вас изменится адрес. Вам нужно сообщить об этом на почту. Кроме того, обязательно сообщите об изменениях компаниям, выпускающим кредитные карты, и другим лицам. Сообщите почтальону, а также новому жильцу вашей старой квартиры, что если вам что-то придет, вы все еще в доме, но уже в новой квартире. Сообщите друзьям и семье о своем новом адресе, отправив электронное письмо или официальное объявление о переезде.
• Будьте вежливы, если у вас изменились планы. Если вы решите переехать из квартиры не в вашем доме, сообщите домовладельцу, что вам больше не нужно стоять в очереди. Кроме того, если ваши потребности изменятся и вы решите остаться на месте, сообщите своему арендодателю, что хотите быть исключенным из списка.

Квартирные Трансферы | Переезд из одной квартиры в другую в том же здании

Жильцы часто мечтают о переезде в лучшую квартиру. Эта мысль может подтолкнуть их к поиску в Интернете квартиры для аренды, потому что они чувствуют эмоциональную потребность в переменах.

Должны ли жильцы иметь процесс, который будет соответствовать лучшему жилью? Если им не нравится их квартира, само собой разумеется, что они рассматривают возможность разрыва договора аренды. Если у них есть надежда, что появится другая более симпатичная единица, они могут решить подождать.

Список ожидающих передачи квартиры

В настоящее время существует очередь на все, включая передачу квартиры. Ваши арендаторы будут признательны за дополнительную информацию о процессе передачи. И вам нужен профессионально управляемый лист ожидания, чтобы избежать конфликтов, обвинений в предвзятости и обид.

Возможно, будет лучше упростить запросы на передачу квартиры, даже если вы предпочитаете сохранить единицы для новых арендаторов. И вот идея: удержание лояльного арендатора, взимание платы за перевод и резервирование перевода для арендаторов, которые занимают лучшие места в поведении, могут помочь вам максимально использовать желание арендатора переехать.

Почему просят перевод?

Арендаторы спрашивают о смене квартир по многим причинам, включая более комфортные, качественные и дизайнерские, недавно отремонтированные квартиры, более высокий этаж, особые удобства, шумные соседи, близость мусоропровода или лифта, другие жильцы недружелюбно относятся к свой этаж, им страшно там, где они находятся, им не нравится вид, слишком много лестниц, чтобы подняться, или в их арендованной квартире периодически возникают механические проблемы.

Хороший арендатор тот, кого нужно удержать, поэтому принятие заявки на переезд в другую квартиру, даже в престижную квартиру, может считаться хорошей практикой управления арендаторами.

Следует ли вам препятствовать переезду внутри здания, конечно, ваше решение, но вот процесс и политика, которые вы можете использовать для профессионального управления запросами арендаторов на переезд.

Заявки на перевод квартиры

Жильцы могут запросить перевод из одной квартиры в другую. Для руководства крайне важно установить политику в отношении критериев приемлемости, чтобы предотвратить потенциальные претензии о дискриминации или преференциальном обращении.

В качестве хорошей практики мы рекомендуем руководству работать над следующими этапами:

• Либо жители, либо администрация могут инициировать запрос на передачу квартиры по разным причинам:
  • Здоровье и безопасность: например, жильцы являются жертвами домашнего насилия. , насилие на свиданиях, сексуальные домогательства или преследование;
  • Состояние здоровья: например, жители с физическими или умственными недостатками, которым может потребоваться жилье с особыми конструктивными особенностями в качестве разумного приспособления;
  • Изменение размера домохозяйства;
  • Квартиры непригодны для проживания из-за пожара или повреждения водой;
  • Изменение финансового положения: например, домохозяйство не может платить арендную плату из-за потери работы и дохода.

• Жильцы, желающие переехать, должны подать письменный запрос, заполнив форму запроса на перевод квартиры.
• Жильцы могут запросить перевод только после того, как проживут в своей нынешней квартире не менее 12 месяцев, за исключением случаев, когда запрос на перевод связан с безопасностью, медицинским обслуживанием или здоровьем.
• У жильцов должна быть хорошая репутация, чтобы руководство рассмотрело их просьбу.
• За исключением определенных обстоятельств, связанных с аварийным переводом, например, если помещение находится в непригодном для проживания состоянии, членов одного домохозяйства не следует разделять на два или более отдельных домохозяйств.
• Если жилье соответствующего размера недоступно, домохозяйство будет помещено в список ожидающих перевода. Домохозяйство будет уведомлено в письменной форме, когда будет доступна следующая квартира.
• Жители, находящиеся в списке ожидающих перевода, могут отклонить предложение квартиры и остаться в верхней части списка. Если резидент откажется от предложения во второй раз, его или ее имя будет перемещено в конец списка.
• После того, как запрос на передачу квартиры будет одобрен и домохозяйство примет новую квартиру, жилец должен внести новый залог за новую квартиру. Другими словами, залог не должен быть переведен из одной единицы в другую .
• Если парковочные места закреплены за конкретным жильем, жители должны будут переехать на парковочное место, связанное с новым помещением.

Запрос на передачу квартиры не может быть удовлетворен по следующим причинам:

• Текущая квартира арендатора повреждена;
• Жилец совершил существенное нарушение правил аренды и проживания;
• Жильцы задолжали сборы, платежи или просроченную арендную плату;
• Администрация возбудила дело против домохозяйства;
• Домохозяйство не соответствует критериям выбора резидента для переводной единицы, таким как право на доход и стандарт занятости.